Acheter dans le neuf en couple en 2026 : mariage, PACS, concubinage, SCI — quelle stratégie pour protéger son investissement ?
Vous êtes en couple et vous souhaitez acheter un logement neuf ensemble ? Félicitations, c'est un beau projet. Mais avant de signer un contrat de réservation VEFA ou de déposer un dossier de prêt, une question cruciale se pose : sous quel régime juridique allez-vous acheter ?
Le choix de la structure d'acquisition a des conséquences majeures sur :
- La protection de chacun en cas de séparation
- La transmission du bien aux héritiers
- La fiscalité de l'investissement
- La gestion du bien (revente, mise en location, travaux)
En 2026, plusieurs options s'offrent aux couples qui investissent dans le neuf : le mariage, le PACS, le concubinage, et la SCI. Chacune a ses forces et ses faiblesses. Ce guide vous aide à y voir clair.
Les différentes options juridiques pour acheter à deux dans le neuf
Quand deux personnes achètent ensemble, le droit français propose plusieurs cadres. Le choix dépend de votre situation personnelle, de votre régime matrimonial ou partenarial, et de vos objectifs patrimoniaux.
Voici les quatre grandes options :
| Option | Protection du couple | Flexibilité | Fiscalité | Coût |
|---|---|---|---|---|
| Mariage en communauté | Excellente | Faible | Neutre | Gratuit |
| Mariage en séparation de biens | Bonne | Bonne | Neutre | Gratuit |
| PACS | Moyenne | Bonne | Neutre | Gratuit (ou ~250€ chez notaire) |
| Concubinage (indivision) | Faible | Excellente | Neutre | Gratuit |
| SCI | Excellente | Très bonne | Avantages possibles | ~2 000-3 000€ frais de création |
Acheter dans le neuf en mariage : communauté ou séparation de biens ?
Le régime de la communauté légale
Par défaut, les couples mariés sont soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts. Concrètement, quand vous achetez un bien immobilier neuf après le mariage, il appartient automatiquement aux deux époux, à parts égales, quelle que soit la somme apportée par chacun.
Avantages :
- Protection automatique du conjoint en cas de décès
- Simplicité : pas de déclaration particulière à faire
- En cas de divorce, le bien est partagé
Inconvénients :
- En cas de séparation, le partage est 50/50 même si l'un a apporté 80 % du financement
- Un conjoint ne peut pas vendre sa part sans l'accord de l'autre
- En cas de surendettement d'un conjoint, le bien peut être saisi
Le mariage en séparation de biens
Avec ce régime, chaque époux reste propriétaire de ce qu'il achète en son nom propre. Si vous achetez ensemble, le contrat de mariage précise les quotes-parts de chacun.
Avantages :
- Protection des apports personnels de chaque conjoint
- Flexibilité dans la répartition des parts
- En cas de séparation, chacun récupère sa part sans contestation
Inconvénients :
- Moins protecteur pour le conjoint économiquement plus faible
- Nécessite un contrat de mariage chez le notaire (300 à 500 €)
Dans le neuf, le régime de la séparation de biens est souvent recommandé quand un conjoint apporte un apport personnel significatif ou bénéficie d'un PTZ à titre individuel.
Acheter dans le neuf en PACS : la solution hybride
Le PACS concerne environ 2 millions de couples en France. Pour l'achat immobilier, c'est une situation particulière.
Les partenaires de PACS ne sont pas soumis à un régime matrimonial. Par défaut, ils achètent en indivision, chacun pour la quote-part qu'il a financée.
Points clés pour les acheteurs en PACS :
- Quote-part = financement : si vous apportez 30 000 € et votre partenaire 70 000 €, vous êtes propriétaires à 10 % et 23,3 % (le reste étant le prêt, réparti selon les quotes)
- Clause de tontine possible : permet au survivant de récupérer la totalité du bien sans droits de succession
- Protection moindre : en cas de séparation, il faut passer par un notaire pour liquider l'indivision
Piège à éviter dans le neuf : Certains programmes VEFA ont des délais de livraison longs (2-3 ans). Si vous vous séparez avant la livraison, la sortie d'indivision peut être complexe et coûteuse.
Acheter dans le neuf en concubinage : l'indivision par défaut
Les concubins (union libre) n'ont aucun cadre légal automatique. L'achat se fait en indivision, régie par les articles 815 et suivants du Code civil.
Particularités importantes dans le neuf :
- Absence de protection du conjoint : en cas de décès, la part du défunt va à ses héritiers
- Risque si l'un des deux n'obtient pas son prêt
- Avantage PTZ : chacun peut faire une demande individuelle
Recommandation : Faites rédiger une convention d'indivision chez le notaire précisant les quotes-parts, les règles de décision et les conditions de sortie.
La SCI : la solution patrimoniale avancée
La Société Civile Immobilière (SCI) permet d'acheter le bien au nom d'une société dont vous êtes associés.
Avantages de la SCI dans le neuf :
- Protection du patrimoine personnel
- Transmission facilitée aux enfants (donation de parts)
- Gestion flexible selon les statuts
- Option possible à l'IS pour les investisseurs LMNP
Inconvénients :
- Coût de création : ~2 000-3 000 €
- Emprunt bancaire plus complexe
- PTZ non accessible en SCI
- Fiscalité des plus-values moins favorable en cas de revente rapide
Quand créer une SCI ? Pour un achat patrimonial à long terme, avec transmission aux enfants. Pas pour un premier achat modeste.
Spécificités du neuf pour les couples
Le PTZ 2026 pour les couples
- Marié ou pacsé : ressources additionnées, PTZ sur le foyer
- Concubins : PTZ individuel possible pour chacun (double aide potentielle)
- Plafonds jusqu'à 50 % du coût total selon la zone
La VEFA et les risques pour les couples
Avec un délai de 18-36 mois entre réservation et livraison :
- Que se passe-t-il en cas de séparation avant livraison ?
- Prévoyez une convention dans le contrat de réservation
Frais de notaire réduits
Le neuf offre des frais de notaire à 2-3 % (contre 7-8 % dans l'ancien). En SCI aussi, grâce à la TVA immobilière.
Tableau récapitulatif
| Profil | Recommandation |
|---|---|
| Jeune couple marié, apport équilibré | Communauté légale |
| Couple marié, apport déséquilibré | Séparation de biens |
| Couple pacsé, achat unique | Indivision conventionnée |
| Couple non marié, achat unique | Indivision avec convention |
| Couple avec patrimoine à transmettre | SCI à l'IR |
| Investisseurs LMNP en couple | SCI à l'IS |
| Couple avec enfants | SCI avec donation de parts |
Conclusion
Il n'existe pas de solution universelle. Le bon choix dépend de votre statut marital, de l'équilibre des apports, de vos objectifs et de votre tolérance au risque.
Notre conseil : Avant de signer un contrat de réservation, consultez un notaire spécialisé. Cet investissement vous évitera des complications juridiques.
Vous achetez dans le neuf en couple ? Les conseillers BLG Immobilier vous accompagnent de la réservation à la livraison. Contactez-nous pour une étude personnalisée de votre projet.
Dernière mise à jour : juillet 2026